【賃貸審査】賃貸物件入居審査どこを見ている？

入居審査とは、大家さんが全く知らないお客様へ本当に物件を貸していいのか？家賃支払いが可能か？

など入居する際にとても大切な第一歩となります。
入居審査は、大きく2つ程ございます。
家賃保証会社による審査、管理会社・大家さんによる審査があり、最終判断は物件の所有者である大家さんになります。大きく2つの審査が通過した後、晴れて物件の入居が可能になります。
今回は、2つの審査でどこが重要視されるか詳しく解説していきます。

～入居審査の目的～

賃貸物件には、基本的に物件所有者の大家さんがいます。
管理会社が所有している物件もありますが、多くの物件は大家さんが管理会社へ頼んで賃貸物件として入居者へ貸し出しをしています。
借主は誰でも良いという訳にはいかず、万が一家賃が支払われなくなる可能性やトラブルを起こす可能性を事前に防ぐため入居審査は必ずあります。
入居審査をする目的がいくつかありますので、目的を理解し審査項目を見ていくと分かりやすいかと思います。

①家賃支払い能力があるか

物件を借りるという事は、毎月家賃を支払わなければいけません。
入居希望者に、安定した収入があるのか遅れや滞納無く支払っていけるか判断する為に入居審査を行います。

②生活態度の把握

入居申込書から、お客様の年齢・性別・仕事内容（学校）等を見て、物件に見合った人物なのかを判断します。
万が一、物件が犯罪のアジトとして利用されたり、事件を起こされたりした場合大家さんとしても物件の価値の毀損に関わってくる為慎重にならざるを得ないと思います。

③トラブル防止

問題を抱えた入居者を事前に排除することで、トラブルの発生を防ぎます。
トラブルとして一番多いのが生活音（騒音）になります。
水商売（夜職）の方の入居が難しいケースとして、生活リズムが異なる為、早朝や夜間に騒音でのクレームが入る事が多い事があげられます。

1、家賃保証会社による審査

家賃保証会社による審査は、大家さんや管理会社はお客様の事を全く知りません。
そんな全く知らない人に物件を貸す為、お客様の信頼性・信用性を高めてくれる役割が家賃保証会社です。
ですので、お客様の味方になりお客様を保証するので物件を貸してあげてくださいと言ってもらっているような形になります。
そんな、家賃保証会社にも全く知らないお客様を保証する為にいくつかの審査項目があります。
保証会社によって、独自の審査基準はあり基本的に保証会社毎の審査基準は教えてもらえません。

①身分証明証や健康保険証

→身分証明証（運転免許証・マイナンバーカード）では、顔写真や現在のお住まいなどを見ます。
　健康保険証には、勤務している会社発行の社会保険証と自身で市区町村へ申請に行き加入した国民健康保険があります。
　社会保険証を持っている場合、勤務先は記載してあるので勤務している事が証明出来ます。
　パートやアルバイト・個人事業主として働いている場合の国民健康保険証には、会社名の表記が無い為
　申込後に、在籍証明書や勤務証明書が必要になってくることがあります。
　保証会社によっては、実際に勤務しているのか？どのくらい勤続しているのかを知るために会社へ確認のお電話をする場合もあります。

②過去の支払い遅れや、支払い状況

→信販系の保証会社の場合、前提として信販情報（クレジットカードの使用歴や支払い歴・ローンの返済状況等）は必ず審査されます。
　過去に一度でも、滞納があるとその時点で保証会社からの信用は得られずに審査非承認となってしまう事があります。
　LICC加盟保証会社では、協会に加盟している保証会社を利用した物件に過去お客様が済んだことがあるのか、家賃の支払いに遅れや滞納は無かったか等が
　審査され、LICC加盟保証会社間での情報は共有していることから、過去にLICC加盟保証会社にて家賃滞納があると審査非承認となる事があります。
　逆に、LICC加盟保証会社間では優良情報も共有されている為、何回か同物件を更新して入居されていたことや、一度も家賃支払いに遅れが無い事から、
　審査がかなりスムーズに進むこともあるようです。

③収入証明書（給与明細）や確定申告書

→家賃保証会社としても、お客様が家賃の支払いに遅れや滞納が無ければいい訳です。
　しかし、親しい間柄でない限りお客様の情報や信用性が書面だけでは判断できない為、
　収入に対して、家賃の支払いが継続して可能かなどを見るために収入証明や源泉徴収票・確定申告書を求められる事があります。
　物件への申込の際に、収入証明書関係の提出が必須の物件もありますので検討される際に事前に問い合わせをしている不動産屋さんへ聞いてみるのが良いかと思います。

④連帯保証人を用意する

→家賃保証会社は基本的に、連帯保証人の代わりをしてくれる役目の為、緊急連絡先人のみの用意で審査は可能になります。
　しかし、お客様の物件の家賃に対して収入が少なかったり、勤続年数が少ないと連帯保証人を求められる事があります。
　連帯保証人情報にて、家賃保証会社の審査が通過したケースも多々ございます。（連帯保証人も、有職者・60歳以下等基準はございます。）
　家賃保証会社において、連帯保証人は申込時必須ではありませんが初回保証料が安くなったり、審査通過しやすくなったりなど
　メリットもありますので、用意可能なお客様に関しては先に不動産屋さんへ報告しておくといいと思います。

⑤本人確認電話での審査

→家賃保証会社から、本人確認電話が基本的にかかってくると思われます。
　知らない電話番号からの電話に出ない人も多いと思いますが、申込内容に相違が無いかなどの本人確認と合わせていくつか質問があるかと思います。
　本人確認電話が済まないと、審査が滞ってしまう為普段は知らない電話番号からの電話を避けている方であっても物件申込後は電話への対応を心掛けてください。
　申込をした、不動産屋さんへ本人確認の電話番号を聞く事や、出れなかった際にはなるべく早めに掛けなおす事で審査もスムーズに行きます。

➡家賃保証会社によって、独自の審査基準はありますが、基本的に物件の家賃が遅れることなく毎月支払いが出来るかが重要視されます。
　基本的に、月収の25～30％程度の家賃の物件を選ぶことが家賃保証会社の審査に通過しやすい基準ではあります。

2、管理会社による審査

物件管理会社は、大家さんに依頼され物件の管理をしています。
昨今、大家さん自身で自主管理している賃貸物件はかなり少なく、管理会社へ委託されているケースが多くなっています。
物件を貸し出すかの最終判断は大家さんにありますが、2段階目として管理会社での審査が入ります。
家賃保証会社の審査が通っても、管理会社や大家さんの審査が通過しないことには物件へ入居することは出来ません。

①申込書・身分証明証による審査

→管理会社の管理している他物件に過去入居した事がある場合、禁止行為や迷惑行為などが無かったか、申込者はどんな人なのかを判断します。
　また、物件によっては女性専用物件や単身者専用物件・学生専用物件などの入居条件が設けられている事があります。
　入居条件に合っているかの確認は、申込書にて確認され入居条件に見合わない場合はお断りされてしまう事があります。
　地方など管理会社の少ない地域では、前に住んでいた物件と管理会社が同じといったケースがあります。
　その際、前住んでいた物件で家賃支払いの遅れや滞納があると他物件でも入居を断られることがあります。

②職業や業務形態

→職業は、お客様の家賃支払い能力や信用度合を見るのに重要なポイントとなります。
　収入がいくら高くても、フリーランスや個人事業主の場合、収入が安定しているのか？信用しても良いか？など疑問視されます。
　逆に、アルバイトでも勤続年数が長かったり、家賃の基準値とされる月収の25～30％で条件に合致しているとよく見てもらえたりします。
　代表例として、水商売で働いている方の場合、収入が安定しているのか疑問視され、さらに昼夜逆の生活リズムを送る事が予想されることから
　騒音（生活音）トラブルが起こる可能性があると見なされ審査NGになるケースがあります。
　非正規雇用・学生・アルバイトなど、家賃支払い能力に疑問視されると追加で連帯保証人を求められるケースもあります。

③入居形態

→入居形態にてNGとなる例として、ルームシェアや同棲などがあげられます。
　ルームシェアや2人入居可能な物件が増えてきているとはいえ、婚約関係にある人に比べて同棲解消などで退去する可能性が高いと判断されます。
　大家さん側から見て、入居者には一日でも長く住んでもらうことが願いで、短期間での解約の恐れのある入居希望者は控えたい事が考えられます。
　また、ルームシェアや2人入居となると生活音（騒音）トラブルになる確率も上がるため、万が一のトラブルを事前に避けておきたいことから
　1人での入居に比べ審査のハードルが高いとみられます。
　ルームシェアや同棲の場合、収入が高い人を契約者として提出するなど、申込方にもコツがあります。
　弊社ですと、そのようなケースに慣れている為、様々な方法でお客様の入居までをサポートすることが可能です。
　不安な場合、弊社のような特例ケースに慣れた不動産屋へ相談する事をお勧めします。

④提出書類（申込時必要書類）による審査

→管理会社によっては、勤務先の在籍証明書や収入証明書（源泉徴収票や給料明細）を求めてくるケースがあります。
　大家さんから管理を依頼された物件を貸し出すわけですから、家賃保証会社がいるとはいえ家賃の支払い遅れや、滞納は避けたい問題になります。
　申込者の就業先の規模であったりどんな仕事なのかなど管理会社の方で様々な方法で調べ、場合によっては追加で在籍証明書の提出や、会社へ在籍確認の電話をすることがあります。
　追加提出書類として、通帳残高証明として通帳のコピー等が求められる事もあります。

⑤申込者のエゴサーチ等による審査

→インターネットが普及している昨今、個人名を検索するエゴサーチによって人物造を見ることがあります。
　例えば、反社会的勢力に該当するような記事があったり、犯罪歴によって実名が記載されていたりする場合、基本的に入居が難しくなってきます。
　いくら刑期が済んでいても、他の入居者を不安にさせ退去してしまうかもしれない事態を想定し入居を断られてしまう事があります。

⑥電話確認

→管理会社からも、電話での確認が入る事があります。
　電話対応で人柄を見られることがあり、荒々しい口調だったりクレーマー気質だと入居を断られることがあります。
　入居日の確認や、ライフラインの説明などを兼ねて電話が来ることが多いと思います。

物件に入居する際には、どの物件でも必ず入居審査があります。
例えば、家賃保証会社による審査ではクレジットカードの支払い状況やローンの返済状況など、物件と関係ない所も見られます。
家賃の支払いをしていけるかを判断されるわけですが、いくら収入が高くてもフリーランスや個人事業主の場合、輸入は安定・継続しているのか疑問視されてしまいます。
賃貸物件への入居では、入居審査を避けられない為、何かしら不安な事がある場合引越しを考えた時にまず弊社のようにご事情を抱えた方の入居までのサポートに特化している不動産屋
へ相談するのが、一番の近道となります。弊社にて、入居がかなり難しくなってしまうお客様の代表例として複数の不動産屋へ相談をしていてどの物件へ申込をして落ちてしまったか分からない方や
不安だからと複数の物件へ申込を多発しているお客様がおられます。
家賃保証会社や、管理会社では物件は違えど申込者が同じであると一度非承認となってしまった方は、過去の履歴から今後なかなか承認を得られる事が難しくなってきます。
弊社ですと、沢山の経験とデータからお客様のご状況に適した物件や交渉を行う為、お客様自身で物件の選択肢を狭めてしまう前に状況に応じたケースに特化した不動産屋へ相談に行くことが
いち早く入居がかなえられる方法になります。

まとめ

入居審査には、大きく2つ　家賃保証会社審査・管理会社・大家さんによる審査を経て通過となります。
審査難易度としては、家賃保証会社＞管理会社＞大家さんになりますが、大家さんの許可をもらって初めて入居となります。
家賃保証会社の審査に通過しても、管理会社審査にてNGとなるお客様もいらっしゃいます。
また、審査項目は家賃保証会社・管理会社共に会社ごとの基準はありますが、基本的には入居後家賃を遅れることなく継続的に
支払っていけるかが見られます。
安定的な収入・社会的な信用性はもちろんのこと、不透明であれば追加資料として給料明細を求められたり、連帯保証人の要求などがあります。
高額物件になればなるほど、審査難易度が高くなっていくことから、収入に見合った物件であるかは大切になってきます。
基準として、だいたい月収の25～30％に収まる物件を選ぶ事も、審査通過において重要となってきます。
弊社では、全国のお客様へご入居サポートをしている実績から、過去のデータにて審査難易度等を把握しております。
一般的な不動産屋さんでは、基本的に審査基準までデータを取り物件の紹介をすることは不可能に近いかと思います。
審査において既に落ちてしまった事があるお客様や、何かしら不安のあるお客様は、物件の問合せ・申込前に弊社のように審査に特化した不動産屋への
相談をお勧めします。